想买房吗?你现在可能需要考虑代理佣金的成本

洛杉矶(美联社)——想在房地产经纪人的帮助下买房吗?你不能再想当然地认为卖方会支付你的代理佣金。

传统上，当房屋在市场上上市时，房屋卖家会向买方代理提供一揽子佣金。但从本周末开始，这种做法将不再被允许，届时美国房地产行业的各种变化将生效。

购房者可能仍会尝试与卖方协商这样的报价。但如果他们拒绝，购房者就得为他们的代理服务付费。

美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)是这些政策变化的幕后推手，该协会发起了一系列联邦集体诉讼，指控美国房主在出售房屋时被迫向房地产经纪人支付人为抬高的佣金。

包括Anywhere real estate、Re/Max和remax在内的几家主要房地产经纪品牌背后的公司也同意支付数百万美元，并做出政策调整，以消除房屋卖家的诉讼。

新规定将于周六在全国范围内生效，适用于代表客户购买或出售在全国房地产经纪人协会(NAR)附属的多重挂牌服务(multiple listing service，简称MLS)上做广告的房屋的经纪人和代理商。

它们可以归结为两个重大变化:代表卖方向买方代理人提供的一揽子补偿将不再包括在MLS上发布的列表中，尽管它们仍然可以通过其他方式进行。购房者在聘请代理时将被要求签署详细的代理协议。

政策改革是否会降低中介佣金，或者选择不支付买方代理费的卖家是否会减少，还有待观察。

但这些变化可能会对购房者产生最大的影响，尤其是首次购房者。抵押贷款利率上升，市场上的房产短缺，房价创历史新高。如果卖家不愿意支付，他们现在必须考虑聘请代理的成本。

丹佛经纪公司Guide Real Estate的首席执行官布雷特·温斯坦(Bret Weinstein)表示:“这将对买家购买房屋的能力产生负面影响，因此买家的流程将发生相当大的变化。”

购房者代表协议

想要与代理商合作的购房者必须提前签署一份协议，详细说明代理商将提供的服务以及他们将获得多少报酬，包括是否通过与卖方代理商的佣金分成。

一般来说，代表买家的经纪人通常会根据房屋的购买价收取2.5%-3%的佣金。然后，代理商与经纪公司分享部分佣金。

大约20个州已经要求签署类似的买方代表协议。然而，新规定要求在代理开始代表客户工作之前，买方协议必须完成。这包括在经纪人带买家参观房屋之前，无论是亲自参观还是虚拟参观。买家仍然可以在没有签署代理协议的情况下去看房。

“现在最大的变化是，我们必须要求买家尽早向我们承诺，并在这个过程中尽早雇用我们，”印第安纳波利斯的Redfin经纪人安德里亚·拉特克利夫(Andrea Ratcliff)说。印第安纳波利斯的政策变化于7月1日推出。

她说，与她交谈过的一位购房者对这些变化和支付中介费用的前景感到犹豫不决。

拉特克利夫说:“他们肯定没有准备好委托给我，也没有准备好委托给任何经纪人，因为他们没有准备好承担这笔费用。”

从房屋列表中删除买家-代理补偿报价

传统上，买方代理的佣金由卖方支付。与房主合作推销和出售房屋的经纪人会在MLS上列出房产，并包括他们的客户愿意支付给买方代理人的金额，这种做法被称为“合作补偿”。这是指卖方事先同意提供房屋销售佣金，由其经纪人和买方代表分摊，通常约为2.5%-3%。

针对全国房地产经纪人协会(NAR)和其他人提起诉讼的房屋卖家辩称，卖家别无选择，只能提出支付买家经纪人的赔偿，以确保他们的房源被尽可能多的潜在买家看到。

为了解决这个问题，MLS上列出的房屋将不再包括卖方的报价，以支付买方代理的服务费用。然而，他们仍然可以在几乎任何其他地方做广告，包括经纪人自己的网站、看房时的展示，或者直接与代表潜在购房者的经纪人沟通时。

卖家仍然可以选择支付买方代理人的赔偿，但没有公开的压力，在MLS上提供全面的报价。有些人可能会选择把省下来的钱装进自己的口袋，只支付自己的代理佣金。

全美地产经纪商协会主席Kevin Sears表示:“如果卖方没有通过经纪人向买方的经纪人明确提出合作补偿，那么这将是谈判的一部分。”“我认为这将是我们在市场上看到的变化。”

买家和卖家的处境如何?

行业政策变化对买家和卖家的影响在很大程度上取决于当地房地产市场的状况。

在低迷的房地产市场中，房屋需要更长的时间才能售出，卖家不得不降低价格，买家更有可能通过谈判让卖家支付他们的代理佣金。在火热的市场中，房产卖得很快，收到了很多报价，卖家将有能力接受买家的报价，而买家不要求他们支付中介费用。

而自2022年以来，多年的建设不足和其他因素使待售房屋库存保持在接近历史低点的水平。这推高了房价，并引发了许多房屋的多次出价，在大多数市场上给卖家带来了明显的优势。

不过，房地产经纪人说，卖家应该继续提出支付买家的代理佣金。

“我们建议，明智的做法是，卖家继续愿意承担买家的部分或全部成本，因为当你出售一件东西时，你最不想做的就是让别人买它变得复杂，或者限制可以买它的人的数量，”犹他州奥勒姆市selling Utah的副经纪人亚历克斯·麦克尤恩(Alex McEwen)说。

对于购房者来说，他们将不得不为卖家不支付其中介费用的可能性做预算。那些负担不起这样做的人可能不得不与他们的经纪人达成协议，只追求卖方提供买方代理补偿的上市。

佣金会下降吗?

目前尚不清楚政策变化是否会促使卖家或买家协商降低经纪人佣金，以及如果他们这样做是否会成功。

买家与中介的佣金今年有所下降:根据Redfin的一项分析，截至7月14日，全国买家与中介的平均佣金从年初的2.62%降至2.55%。不过，由于今年以来房价持续上涨，以美元计算，支付给买家经纪人的平均佣金自1月份以来上涨了约1.7%，至15,377美元。

美国消费者联合会(Consumer Federation of America)高级研究员斯蒂芬•布罗贝克(Stephen Brobeck)预计，将鼓励更多的卖家与代理商协商，将佣金至少降低半个百分点。

他说:“在房地产市场一年的时间里，这意味着一大笔钱。”